Jednym z pytań często padających w Punkcie Poradnictwa Obywatelskiego jest „czy jako właściciel mogę zamknąć sąsiadowi przejazd przez moją działkę jeśli nie to jakie mam uprawnienia”.
Niestety rozwiązania proponowane przez ustawodawcę nie pozwalają na nagłe zamknięcie przejazdu posiadaczowi samoistnemu. Może to skutkować wytoczeniem przez sąsiada roszczenia posesoryjnego co będzie się wiązało z niepotrzebnymi kosztami.
Jednym z uprawnień przysługujących właścicielowi nieruchomości jest petytoryjne – środki ochrony własności o charakterze rzeczowym. Chodzi zaś o roszczenie windykacyjne oraz roszczenie negatoryjne.
Roszczenie windykacyjne jest roszczeniem o wydanie rzeczy (rei vindicatio). Zgodnie z regulacją kodeksu cywilnego właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą (art. 222 § 2 KC).
Drugie z roszczeń petytoryjnych to roszczenie negatoryjne – „przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń” (art. 222 § 2 KC).
Nie może budzić wątpliwości, że właściciel nieruchomości przy wykonywaniu swego prawa powinien powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych (art. 144 KC). Ponieważ w stosunkach sąsiedzkich nieuniknione jest wzajemne oddziaływanie, to zakłócające korzystanie z nieruchomości sąsiednich jest dozwolone do granic przeciętnej miary, wynikającej ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. W przypadku przekroczenia tej miary właścicielowi nieruchomości przysługuje roszczenie negatoryjne. Przy czym jak wskazuje judykatura ( Sąd Apelacyjny w Warszawie VI ACa 484/17- wyrok z dnia 3 października 2018 r. ) a „W świetle art. 222 § 1 k.c. powód winien wykazać, że służy mu prawo własności oraz, że pozwana włada faktycznie jego rzeczą. Naruszenie własności może mieć różne skutki: z jednej strony może wyrządzić właścicielowi szkodę, a z drugiej strony może ograniczyć właściciela w korzystaniu z rzeczy w porównaniu ze stanem sprzed naruszenia lub utrudnić mu to korzystanie.”
Podkreślić należy, że jeśli roszczenie negatoryjne dotyczy nieruchomości – nie podlega ono przedawnieniu.
Reasumując, jeśli przejazd przez nieruchomość zakłóca korzystanie z nieruchomości ponad przeciętną miarę wówczas właścicielowi przysługuje roszczenie negatoryjne .
Sądem właściwym miejscowo jest wyłącznie sąd miejsca położenia nieruchomości. Właściwość rzeczowa określona jest na podstawie przepisów ogólnych kodeksu postepowania cywilnego (właściwość wyłączna art. 38 kpc).
Powództwo podlega opłacie stosunkowej obliczonej według wartości przedmiotu sporu albowiem roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń własności nieruchomości, zgłoszone na podstawie art.222 § 2 k.c., należy do kategorii powództw o świadczenie (por. postanowienie SN z dnia 21 marca 1997 r., II CZ 25/97, nie publ.) i ocenić je należy jako majątkowe (por. postanowienie SN z dnia 13 listopada 2003 r., IV CK 306/03,niepubl., postanowienie SN z dnia 19 grudnia 2002 r., V CZ 162/02, nie publ.).
Adwokat Monika Piękoś